万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论(lùn)关注，起因中赫集(jí)团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购(gòu)入房产的(de)有钱(qián)人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可能(néng)没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中(zhōng)国信(xìn)达在(zài)京(jīng)东拍卖(mài)上(shàng)，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权(quán)转让项目的(de)处置主体是(shì)中国信达资产管理股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务(wù)人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子(zi)根本(běn)没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为(wèi)海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳(liǔ)书院的(de)业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少(shǎo)中赫集团的高管(guǎn)、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的(de)，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提出执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关(guān)于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购(gòu)买(mǎi)房(fáng)屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持(chí)。只(美国管得了比尔盖茨吗zhǐ)支付了部分价款的(de)商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可(kě)以适用前(qián)款规定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达(dá)已经成(chéng)为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国(guó)信达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没(méi)有很高(gāo)的国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号(h美国管得了比尔盖茨吗ào)楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元(yuán)的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句(jù)顺(shùn)口溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现(xiàn)如今，它(tā)远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧(jiù)在北京(jīng)豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，被(bèi)执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这(zhè)个转折(zhé)点，就在于收购北京国安。

　　近(jìn)十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业务，先后进(jìn)军(jūn)能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨(cǎn)淡(dàn)收场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫(hè)集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北(běi)京国安俱(jù)乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目(mù)前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交(jiāo)易所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列被执行人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京(jīng)国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共(gòng)同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被(bèi)执行10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又(yòu)如何能独善其(qí)身(shēn)？

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