近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经(jīng)营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基(jī)金份额(é)二级市场(chǎng)价格受到公(gōng)募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行(xíng)业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市场价格变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的(de)现金收(shōu)益，对于长期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式(shì)分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现了(le)这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息(xī)，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平称(chēn2023年高考时间是几月几号，四川每年高考时间是几月几号g)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之上(shàng)的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能(néng)把“分派(pài)”金额误(wù)认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临(lín)极大(dà)不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营权类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者(zhě)的比率也(yě)是(shì)变(biàn)动(dòng)的(de)，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不(bù)同而形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价(jià)值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市场价格(gé)和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基(jī)金份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资(zī)特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或(huò)建筑(zhù)的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对股债市场独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的(de)资产(chǎn)可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层(céng)资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人(rén)综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带(dài)来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关注有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书(shū)均会(huì)载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

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